Münchner Wohnen – Hebung von Baurechtsreserven

Münchner Wohnen – Hebung von Baurechtsreserven Antrag Stadträte Delija Balidemaj, Winfried Kaum, Hans-Peter Mehling, Manuel Pretzl und Matthias Stadler (Stadtratsfraktion der CSU mit FREIE WÄHLER) vom 2.12.2025
Antwort Stadtbaurätin Professorin Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk:
In Ihrem o.g. Antrag bitten Sie den Oberbürgermeister als Aufsichtsratsvorsitzenden der Münchner Wohnen, die an die Münchner Wohnen übertragenen Grundstücke hinsichtlich der vorhandenen Baurechtsreserven zu untersuchen. Dabei seien die Baurechtsreserven darzustellen und ein Zeitplan zur Umsetzung mit Bebauung von preisgünstigen Wohnungen zu erarbeiten. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung solle die Münchner Wohnen mit seiner Fachexpertise unterstützen. Die geschäftsordnungsgemäße Frist zur Beantwortung lief bis zum 2.6.2026. Danke für die Fristverlängerung bis zum 31.7.2026.
Der Inhalt Ihres Antrages betrifft ein operatives Geschäft der Münchner Wohnen. Ich erlaube mir daher, Ihren Antrag vom 2.12.2025 in enger Abstimmung mit der Münchner Wohnen und dem Kommunalreferat wie folgt per Schreiben zu beantworten:
Die Münchner Wohnen teilt mit, dass sie sich kontinuierlich mit der Weiterentwicklung ihres Gebäudebestandes beschäftigt. Für langfristige Bestände wurden bereits Untersuchungen zur Schaffung von möglichst viel zusätzlichem Baurecht durchgeführt. Auch für Liegenschaften aus Übertragungen von Grundstücken sowie aus der Ausübung von Vorkaufrechtsfällen der Landeshauptstadt München wurden entsprechende Untersuchungen veranlasst.
Bei Vorkaufrechtsfällen aus Erhaltungssatzungsgebieten, bei denen eine Übertragung an die Münchner Wohnen stattgefunden hat, handelt es sich meist um Einzelgebäude in innerstädtischen Lagen, die aufgrund einer sehr dichten Bebauung oft nur über kleinere Baurechtsreserven in Form von Dachgeschossausbauten verfügen. Diese Baurechtsreserve ist meist nur „theoretisch“ vorhanden, da eine wirtschaftliche Umsetzbarkeit oft nicht gegeben ist. Sofern ein Ankaufsgebäude keinen gravierenden Instandsetzungsbedarf aufweist, wird dieses zunächst intern in die reguläre Hausbewirtschaftung übergeben. Ein Ausbau der Dachgeschosse kann dabei nur selten erfolgen, da aus bereits dargestellten Gründen und den damit einhergehenden hohen Baukosten keine Wirtschaftlichkeit erreicht werden kann.Im Rahmen der Portfoliobetrachtung werden die Bestandsliegenschaften regelmäßig überprüft und nötige bauliche Maßnahmen aus den Handlungserfordernissen entsprechend abgeleitet. Sofern das Ankaufsobjekt einen schlechten baulichen Zustand aufweist, wird im Rahmen des dann anstehenden Sanierungskonzepts ein etwaiges Baurechtspotential geprüft. Dies erfolgt aktuell beispielsweise beim Ankaufsobjekt Am Harras/ Passauerstraße. Dabei wird nicht nur der Ausbau des Dachgeschosses in Wohnraum, sondern zusätzlich die Aufstockung eines Gebäudeteils baurechtlich wie technisch geprüft.
Bei Übertragungen von Grundstücken durch freihändige Verkäufe ist der Umgang mit Baurechtsreserven laut Münchner Wohnen ebenfalls objektbezogen. Sofern es sich um unbebaute oder bereits mit Baurecht versehene Grundstücke handelt, wird das Projekt in den Wirtschaftsplan der Münchner Wohnen aufgenommen und entsprechend umgesetzt. Bei bebauten Grundstücken erfolgt das Vorgehen analog den Vorkaufrechtsfällen aus den Erhaltungssatzungsgebieten wie eingangs geschildert.
Grundsätzlich ist es so, dass es bei den meisten Objekten nicht möglich ist, frühzeitig Angaben zur Baurechtsreserve zu machen, da die Objekte im Einzelfall zu unterschiedlich sind. Dort, wo eine Baurechtsreserve wirtschaftlich in neue Wohnungen umgewandelt werden kann, werden diese Projekte, wie oben beschrieben, in den Wirtschaftsplan der Münchner Wohnen aufgenommen und zeitlich entsprechend umgesetzt. Letztlich obliegt die Umsetzung der Einzelfall- und vor allem der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Seit 2024 fanden keine weiteren Direktankäufe für bewohnte Bestände oder Ankäufe in Erhaltungssatzungsgebieten unter Beteiligung der Landeshauptstadt München statt.
Ergänzend kann ausgeführt werden, dass bereits umfangreiche Baurechtsreserven gehoben wurden. Das Am Harras/Passauerstraße liegende Projekt Plinganser Straße mit dem Neubau von 190 Wohneinheiten und der Aufstockung mit weiteren 4 Wohneinheiten im Bestand wurde realisiert. Ein weiterer Maßnahmenbeginn für 58 Wohneinheiten in diesem Erhaltungssatzungsgebiet in der Passauerstraße kann aufgrund zugesicherter Fördermittel des Bayerischen Staatsministerium voraussichtlich noch in 2026 realisiert werden. Im Erhaltungssatzungsgebiet Ludwigsvorstadt/ Schwanthaler Höhe, Haidhausen und Obere Au sind Modernisierungen und der Anschluss an das Fernwärmenetz geplant. Am Gärtnerplatz/ Glockenbachviertel ist in Verbindung mit einem Bauprojekt der Landeshauptstadt München für den Werkswohnungsbau ein Abbruch und anschließender Neubau mit der vollen Ausschöpfung aller Nachverdichtungspotenziale geplant. Großflächige Direktankäufe in Schwabing und Milbertshofen befinden sich zudem im Wirtschaftsplan der Münchner Wohnen.
Aufgrund der massiv unsicheren Förderlandschaft konzentriert sich die Münchner Wohnen aktuell auf grundsätzlich wirtschaftliche und werthaltige Baumaßnahmen, um den dringend benötigten höchstmöglichen Wohnraumzuwachs in München zu finanzieren. Die Baurechtsreserven im innerstädtischen Bereich bieten Potenziale, erreichen aber in der Regel nicht die notwendige Effizienz und Größenordnung, die über Nachverdichtungen auf dem Grund der Münchner Wohnen oder auf neu erschlossenen Grundstücken aus Ankäufen oder städtischem Eigentum wirtschaftlich und zügig umgesetzt werden können. Durchschnittlich wurden so in den vergangenen 5 Jahren 1.120 Wohneinheiten jährlich dem Münchner Wohnungsmarkt zugeführt. Für die kommenden 5 Jahre wird eine durchschnittliche Fertigstellungsrate von 1.175 Wohneinheiten trotz mangelnder oder unzureichend zur Verfügung stehender Wohnungsbaufördermittel angestrebt.
Um Kenntnisnahme von den vorstehenden Ausführungen wird gebeten. Wir gehen davon aus, dass die Angelegenheit damit abgeschlossen ist.